ВС РФ указал, что по смыслу Закона о защите прав потребителей условия договора долевого участия в строительстве, установленные в соответствии с диспозитивными нормами Закона об участии в долевом строительстве, не могут быть хуже условий, установленных в этих диспозитивных нормах. Т.е. диспозитивность этих норм работает только в сторону улучшения положения участника договора долевого участия в строительстве.
Указанный вывод сделан в Определении ВС РФ от 14.08.2020 N 307-ЭС19-24320.
В рассмотренном деле Роспотребнадзор Санкт-Петербурга оштрафовал Общество с ограниченной ответственностью «Балтпродком» по ч.2 ст.14.8 КоАП РФ за включение в договор долевого участия в строительстве условий, ущемляющих права потребителей. Арбитражный суд отменил указанное постановление. Решение было оставлено в силе судом апелляционной инстанции.
«По мнению административного органа, в указанные договоры участия в долевом строительстве дома обществом были включены следующие условия, ущемляющие права потребителя:
— пункт 6.2, согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав объекта, составляет 5 (пять) лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
— пункт 6.3, согласно которому в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок».
Суды первой и второй инстанции посчитали включение таких условий в договор долевого участия в строительстве правомерными, так как указанные условия были включены застройщиком на основании следующих норм Закона об участии в долевом строительстве.
«В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно части 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: — безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; — соразмерного уменьшения цены договора; — возмещения своих расходов на устранение недостатков».
При этом «согласно части 9 статьи 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
ВС РФ указал, что «диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, на который сослались суды, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом N 2300-1, который гарантирует потребителям определенный объем их прав».
Очевидно, что указанный вывод ВС РФ противоречит нормативному регулированию, предусмотренному ч.9 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве.
Однако в данном примере можно видеть обычную нормотворческую деятельность ВС РФ, который поправил ошибки в буквальном формулировании законодательных норм, расходящемся со смыслом закона, т.е. с системным толкованием конкретной законодательной нормы.
Также необходимо указать, что положения договора долевого участия в строительстве, не соответствующие закону, недействительны.
Санкт-Петербургская коллегия адвокатов «Союз адвокатов Санкт-Петербурга», адвокат Егоров Сергей Викторович. Юридические консультации и сопровождение по договорам долевого участия в строительстве т.8(921)940-46-54.
